賃貸マンションの鉄部塗装を後回しにしてはいけない理由｜サビで物件価値を下げる前に

賃貸マンションを所有されているオーナー様から、「外壁はまだきれいだから、鉄部の塗装はもう少し先でも大丈夫でしょうか」とご相談をいただくことがあります。

たしかに、鉄骨階段の手すりに小さなサビが出ている程度であれば、すぐに建物全体が危険になるわけではありません。
入居者様から苦情が出ていなければ、急いで修繕費をかける必要はないようにも見えます。

しかし、鉄部のサビには、外壁の色あせとは少し違う怖さがあります。

鉄部のサビは、表面の見た目だけで終わらず、塗膜の内側や部材の裏側、溶接部、ボルトまわりへ静かに広がっていくことがあるからです。

塗膜の端に針先ほどのサビが見えていたものが、数年後には塗膜の膨れや剥がれとなり、さらに進行すると鉄板が薄くなったり、穴が開いたりすることもあります。
最初は刷毛とローラーで直せたはずの工事が、鉄板の溶接補修や部材交換を伴う工事へ変わってしまうケースも珍しくありません。

さらに、賃貸マンションの鉄部は、入居者様が毎日触れたり歩いたりする共用部分に多く使われています。
鉄骨階段、廊下の手すり、玄関扉、メーターボックス、避難ハッチ、駐輪場、配管支持金物などです。

これらの場所に赤茶色のサビや塗膜の剥がれが目立つと、「古そう」「管理されていなさそう」「少し不安」といった印象につながります。
いくら外壁が比較的きれいでも、階段の足元や玄関まわりが傷んでいれば、建物全体が疲れて見えてしまうものです。

賃貸物件では、鉄部塗装は単なる美観工事ではありません。

安全性を守ること、修繕費の増加を防ぐこと、入居者様に安心感を与えること、そして建物の価値を丁寧に維持すること。
そのすべてにつながる、大切な予防修繕です。

このコラムでは、賃貸マンションの鉄部塗装を後回しにするリスク、塗装が必要な劣化症状、正しい施工工程、費用の目安、施工業者を選ぶ際の注意点まで、現場経験をもとに分かりやすく解説します。

1.　賃貸マンションの鉄部塗装を後回しにしてはいけない理由

結論から申し上げると、鉄部のサビは、まだ小さいうちに補修したほうが、工事費を抑えやすく、仕上がりも長持ちしやすいからです。

鉄は塗膜によって雨水や空気から守られています。
しかし、紫外線、雨、結露、摩耗などによって塗膜に細かな割れや傷が生じると、その部分から水分が入り込み、サビが発生します。

サビが塗膜の下へ広がると、塗膜を内側から押し上げるように膨れや剥がれが起こります。
表面だけを見ていると小さな傷みに見えても、剥がしてみると周囲までサビが回っていることがあります。

料理に例えるなら、少し傷んだ野菜の表面だけを隠しても、中身まで元に戻るわけではありません。
鉄部塗装も同じで、表面の色だけキレイにしても、下に残ったサビを止めなければ長持ちしません。

鉄部の修繕には、大きく分けて次の三つの段階があります。

鉄部塗装を後回しにするということは、単に塗装時期を先へ延ばすだけではありません。
塗装で直せる状態から、板金・溶接・交換が必要な状態へ進む可能性を高めることでもあります。

賃貸マンションを内覧する方は、室内だけを見ているわけではありません。

駐車場からエントランスへ歩き、郵便受けを確認し、階段や廊下を通って玄関へ向かいます。
その途中で目にする鉄骨階段、手すり、鉄扉、メーターボックスは、建物の管理状態を伝える大切な要素です。

サビ汁が外壁へ流れ、手すりの塗膜がめくれ、玄関扉の下端が赤茶色になっていると、実際の築年数以上に古く見えることがあります。

反対に、鉄部が清潔に整い、扉の開閉がスムーズで、階段の足元がきちんと管理されていれば、建物には落ち着いた安心感が生まれます。

大切なのは、新築のように見せることではなく、「この物件は丁寧に管理されている」と感じてもらうこと。
鉄部塗装は、その印象を支える地味ですが大切な仕事です。

2.　賃貸マンションで鉄部塗装が必要になる場所

賃貸マンションには、思っている以上に多くの鉄部があります。
建物の規模や構造によって異なりますが、主な対象部位は次のとおりです。

鉄部塗装で注意したいのは、金属に見えるものが、すべてが一般的な鉄とは限らないことです。

亜鉛めっき鋼板、アルミニウム、ステンレス、ガルバリウム鋼板などが使われている場合もあります。
素材によって必要な下地処理や下塗り材が違うため、見た目だけで判断して同じサビ止めを塗るのはよくありません。

たとえば、アルミニウムや亜鉛めっき面は、一般鉄部とは表面性状が異なります。
素材に合わない下塗り材を使うと、数年を待たずに塗膜が剥がれることがあります。

鉄部塗装の最初の仕事は、塗料を選ぶことではなく、何に塗るのかを正しく見極めることです。

鉄部は、正面から見える面よりも、裏側、下端、接合部、溶接部、ボルトまわりなどから傷みやすい傾向があります。

特に注意したいのは、次のような場所です。

正面から見てきれいでも、踏板の裏側や手すりの根元ではサビが進んでいることがあります。
現地調査では、人の目線の高さだけでなく、下から、裏から、斜めから確認することが欠かせません。

3.　鉄部のサビを放置する5つのリスク

鉄部のサビを放置した場合に問題となるのは、見た目の悪化だけではありません。
賃貸経営への影響を含め、主に五つのリスクがあります。

サビが表面的な段階であれば、ケレンでサビと弱った塗膜を除去し、サビ止めと上塗りを行うことで保護できます。

しかし、腐食が進んで鉄板が薄くなったり穴が開いたりすると、塗装だけでは直せません。
鉄板の当て板補修、溶接、踏板交換、手すり交換などが必要になります。

工事費だけでなく、溶接時の火気管理、通行規制、入居者様への案内なども増えるため、工事全体が複雑になります。

手すりや鉄骨階段は、人の体重や動きを受け止める設備です。

表面のサビだけで直ちに強度が失われるわけではありませんが、腐食が長期間進めば、踏板、接合部、溶接部、固定金具などが弱くなる可能性があります。

手すりを軽く揺らしたときに大きく動く、踏板がたわむ、穴が開いている、ボルトが著しく腐食しているといった場合は、通常の塗装工事よりも先に安全性の確認が必要です。

赤茶色のサビは、面積が小さくても視線を引きます。
白やアイボリーなど明るい外壁では、サビ汁が一本流れているだけでも目立ちます。

特に、玄関扉、階段、手すり、郵便受け周辺は、内覧者が近い距離から見る場所です。

外壁をきれいに塗り替えても、鉄部の剥がれやサビが残っていると、洋服は新しいのに靴だけ手入れされていないような、少し惜しい印象になります。

塗膜が剥がれて衣服に付く、手すりを触るとサビ粉が付く、階段を歩くと大きな音がする、扉が開閉しにくいといった状態は、入居者様の日常生活に直接影響します。

サビそのものよりも、「伝えても直してもらえない」「管理されていない」と感じさせてしまうことが、信頼関係に影響します。

鉄部から流れ出たサビ汁は、外壁、タイル、コンクリート床、防水面などを赤茶色に汚します。

鉄部を塗り直しても、周囲に染み込んだサビ汚れが簡単に消えない場合があります。
外壁洗浄や薬品処理、部分塗装まで必要になると、補修範囲が広がります。

小さな鉄部のサビが、鉄部以外の修繕費まで増やしてしまう。
これも、早めの点検をおすすめする理由です。

4.　鉄部塗装が必要な劣化症状と緊急度

鉄部の劣化症状は、状態によって緊急度が異なります。
すべてのサビが直ちに危険というわけではありませんが、放置してよいサビもありません。

鉄部の塗膜がぷくっと膨れている場合、その部分だけを軽く削り、上から塗料を塗って終わらせる施工では不十分なことがあります。

膨れの周囲まで塗膜を確認すると、見た目以上に密着力が低下している場合があるためです。

皮スキやスクレーパーで弱った塗膜を確認し、必要な範囲まで除去したうえで、サビの深さや鉄板の状態を判断します。

腐食によって鉄骨階段の踏板や踊り場に穴が開いている場合、塗料で穴をふさぐことはできません。

パテやシーリング材で表面だけを埋めても、歩行荷重を支える構造補修にはなりません。
鉄板の溶接、当て板補強、部材交換などを検討する必要があります。

塗装は鉄を保護する工事であって、失われた鉄の厚みや強度を元へ戻す工事ではありません。
塗装で対応できる範囲を正直に見極めることも、施工店の大切な役割です。

5.　賃貸マンションの鉄部にサビが発生する原因

鉄部にサビが発生する主な原因は、水分と空気です。
ただし、実際の建物では、雨だけでなく複数の条件が重なってサビが進行します。

鉄骨階段の踊り場、踏板の凹部、水平になった手すり、鉄板の重なりなどは、水が残りやすい場所です。

雨が上がって周囲が乾いても、すき間や重なり部分に水分が残ると、塗膜の弱い部分からサビが進みます。

屋根がある場所でも、結露や高い湿度によって鉄部がサビることがあります。

北側の共用廊下、日当たりの悪い階段裏、給排水配管の周辺、植栽が近い場所などは、乾きにくい環境になりやすいため注意が必要です。

自転車、台車、荷物、鍵などが当たる場所では、塗膜に小さな傷が付きます。

玄関扉の下端、駐輪場の柱、階段の蹴込み、手すりの角などは、日常的な摩擦によって塗膜が薄くなりやすい場所です。

サビや浮いた塗膜を十分に除去せず、その上から新しい塗料を塗ると、表面は一時的にきれいになります。

しかし、下に残ったサビは消えません。
やがて新しい塗膜の下から膨れや剥がれが発生します。

鉄部塗装で最も避けたいのは、サビを隠すための塗装です。
必要なのは、サビの状態を確認し、できる限り除去し、鉄面に適した防錆塗装を組み立てることです。

鉄板の角や溶接部は、平らな面と比べて塗料が付きにくく、塗膜が薄くなりやすい場所です。

ボルト、ナット、溶接ビード、鉄板の切断面などは、ローラーだけでは十分に塗料が入りにくいため、刷毛による先行塗りが重要になります。

こうした細部を丁寧に塗り込む作業は、完成後にはあまり目立ちません。
しかし、目立たない場所へどれだけ手をかけたかが、鉄部塗装の寿命を左右します。

6.　長持ちする鉄部塗装の正しい施工工程

鉄部塗装は、サビ止めと上塗りを塗れば完成という工事ではありません。
現地調査から安全管理、下地処理、乾燥時間の確保まで、一つひとつの工程がつながっています。

まず、鉄部の材質、旧塗膜の状態、サビの範囲、穴あき、ぐらつき、排水状態などを確認します。

見積書へ「鉄部塗装一式」とだけ書くのではなく、どの部位を、どの程度の下地処理で、何回塗るのかを整理します。

共用階段や廊下で施工する場合は、通行時間、立入制限、乾燥時間、臭気、洗濯物への影響などを事前に案内します。

鉄骨階段では、片側ずつ施工できるのか、別の避難経路が確保できるのか、養生中に滑る危険がないかなども検討します。

ほこり、泥、油、鳥のふん、コケなどが付着したままでは、塗料が十分に密着しません。

必要に応じて高圧洗浄、手洗い、溶剤拭きなどを行い、塗装できる清潔な状態へ整えます。

ケレンとは、サビ、浮いた旧塗膜、汚れなどを除去し、塗料が密着しやすい下地を作る作業です。

ディスクサンダー、電動工具、ワイヤーブラシ、皮スキ、スクレーパー、サンドペーパーなどを、部位と劣化状態に応じて使い分けます。

ケレンは、見積書の中では小さく見えても、鉄部塗装の耐久性を支える中心工程です。

塗料の価格が高くても、サビや弱い塗膜の上へ塗れば本来の性能を発揮できません。
反対に下地を丁寧に整えれば、塗料は鉄面にしっかりと密着しやすくなります。

ケレン後には、削りかす、サビ粉、研磨粉などが表面に残ります。

これらを刷毛、ブロワー、ウエスなどで除去します。
粉の上から塗装すると、塗膜が鉄面へ密着せず、剥がれの原因になります。

下地処理後、素材と旧塗膜に適合するサビ止め塗料を塗ります。

鉄骨階段、手すり、鉄扉などの改修では、変性エポキシ樹脂系のサビ止めを使用することがあります。
二液形は、主剤と硬化剤を規定比率で混合し、使用可能時間を守って施工する必要があります。

角、溶接部、ボルトまわり、鉄板の端部には、全面塗装の前に刷毛で補強塗りを行うことがあります。
これを拾い塗り、タッチアップ、先行塗りなどと呼びます。

サビ止めを十分に乾燥させた後、仕上げ塗料を塗ります。

一般的には、仕上げ塗料を二回塗り、必要な塗膜厚と均一な色・艶を確保します。
乾燥前に次の塗料を重ねると、縮み、しわ、密着不良などを起こすことがあるため、製品ごとの塗装間隔を守ります。

塗り残し、透け、垂れ、ピンホール、塗料の飛散などを確認します。

鉄骨階段では、塗膜の仕上がりだけでなく、通行面の滑り、踏板のぐらつき、ボルト、排水、シーリング部分なども確認します。

鉄部塗装の完成とは、色が付いた瞬間ではありません。
必要な厚みで乾燥し、入居者様が安全に使用できる状態へ戻して、ようやく完成です。

7.　賃貸マンションの鉄部塗装に使用する塗料の選び方

鉄部塗装の仕様は、下塗りと上塗りを一つの塗装システムとして考えることが大切です。

下塗り材には、鉄面をサビから守る役割と、上塗りを密着させる役割があります。

代表的なものとして、次のような種類があります。

ただし、残存サビへ対応する材料を使えば、ケレンを省略できるという意味ではありません。
まず除去できるサビを可能な範囲で取り除き、そのうえで工具が入りにくい部分などへ適切に使用します。

上塗りには、弱溶剤形のウレタン、シリコン、フッ素、ラジカル制御形塗料などが使われます。

鉄部塗装では、「フッ素塗料だから安心」「高耐久塗料だから長持ち」とは言い切れません。

鉄部は外壁よりも、角、継ぎ目、ボルト、摩耗部分などの影響を受けやすく、部分的にサビが始まることがあります。

高耐候の上塗りを選ぶことは有効ですが、予算が限られている場合は、塗料のグレードだけを上げるより、ケレン、サビ止め、端部の補強塗りへ手間をかけるほうが合理的なケースもあります。

鉄部の色は、黒、濃いブラウン、チャコールグレーなどがよく選ばれます。

濃色は建物を引き締めやすい一方、ほこり、退色、塗膜の傷が目立つ場合があります。
反対に、中明度のグレーやブラウンは、汚れとのコントラストが穏やかで、落ち着いた印象に仕上げやすい色です。

共用廊下が暗い場合は、手すりや鉄扉を黒くしすぎると重い印象になることがあります。
外壁色、床材、照明、玄関扉との調和を見ながら選びます。

鉄部の色選びでは、目立たせる色より、建物全体をきれいに見せる色を選ぶことが、賃貸マンションには向いています。

8.　部位別に見る賃貸マンション鉄部塗装の注意点

鉄部は、場所によって劣化原因や求められる性能が異なります。
ここでは、賃貸マンションで特に相談の多い部位を取り上げます。

屋外鉄骨階段は、雨、紫外線、歩行による摩耗、振動など、複数の負担を受ける鉄部です。

確認するポイントは次のとおりです。

踏板へ水がたまりやすい場合は、塗装だけでなく、防水、排水、シーリングなどの改善を検討します。

腐食部分を塗って隠しても、水がたまる原因が残れば再び傷みます。
鉄骨階段では、サビを直すことと、サビが発生しにくい環境へ整えることを同時に考えます。

手すりは、日常的に人が触れるため、サビ粉や塗膜のめくれが不快感につながりやすい部位です。

笠木部分は雨や紫外線を受けやすく、根元は水分が滞留しやすいため、上下で異なる傷み方をすることがあります。

手すりがグラグラしている場合は、塗装だけで済ませず、アンカー、根元、溶接部分を確認します。

玄関扉は、建物の印象だけでなく、毎日の使いやすさにも関係します。

特に傷みやすいのは、雨水や清掃水が触れやすい扉の下端、蝶番まわり、取っ手まわり、枠との接触部分です。

塗装時には、ドアクローザー、丁番、鍵穴、ラッチ、ゴムパッキンなどへ塗料を付けないよう丁寧に養生します。

厚く塗りすぎると扉と枠が接触し、開閉しにくくなることもあるため、可動部分は塗膜の厚みまで考えて施工します。

メーターボックスやパイプスペース扉は、共用廊下に連続して並ぶため、色むらや艶むらが目立ちやすい部位です。

扉の内側や枠、換気口、番号表示、鍵部分など、塗る場所と塗らない場所を事前に整理します。

内部に配管やメーターがあるため、塗料の飛散や、扉を閉められない時間にも配慮が必要です。

駐輪場は、自転車が接触しやすく、柱の下部を中心に塗膜が傷つきます。
ゴミ置き場は、水洗い、湿気、汚れなどの影響を受けやすい場所です。

塗装後も同じ場所へ自転車が当たり続ける場合は、保護材や配置の見直しを検討することで、再発防止につながります。

配管を固定するバンドや金物、室外機架台、受水槽架台などは、小さく見えても設備を支える重要な部材です。

配管からの結露水が落ちていないか、異種金属が接していないか、アンカー部分が腐食していないかも確認します。

見える面をきれいにするだけでなく、何を支え、どのように使われている鉄部なのかを考えることが、安全な施工につながります。

9.　入居者がいる賃貸マンションの鉄部塗装で大切な工事管理

賃貸マンションの鉄部塗装では、塗装技術と同じくらい、入居者様への配慮が重要です。

工事のお知らせには、次の内容を分かりやすく記載します。

「鉄部を塗装します」だけでは、入居者様は生活への影響を判断できません。

「午前9時から玄関扉の外側を施工します」「作業中は30分ほど扉の開閉にご協力ください」など、具体的にお伝えすることで不安を減らせます。

共用階段が一か所しかない建物では、全面を同時に塗ることはできません。

片側ずつ塗装する、踊り場を区切る、乾燥時間を考えて作業順序を決めるなど、入居者様が安全に通行できる工程を組みます。

塗りたての手すりには注意表示を行い、床面へ塗料やシンナーが付着しないよう養生します。

弱溶剤形塗料は、強溶剤形と比べて臭気が穏やかな製品もありますが、無臭ではありません。

玄関扉や共用廊下で施工すると、室内へ臭いが入ることがあります。
小さなお子様、ご高齢者、在宅勤務の方、ペットがいるご家庭などへ配慮し、作業時間や換気方法を案内します。

駐車車両、自転車、郵便受け、インターホン、照明器具、床材などへ塗料が付かないよう、適切に養生します。

風が強い日に無理な作業を行わないことも重要です。
ローラー施工であっても細かな塗料粒子が飛ぶことがあるため、周辺環境を確認します。

共用部分は、入居者様の生活動線です。
工具、塗料缶、削りかす、養生材を放置せず、その日の作業後に清掃します。

オーナー様や管理会社様へ、施工箇所、進捗、発見した不具合、翌日の予定を報告すると、工事全体の透明性が高まります。

入居者様への配慮まで含めて、賃貸マンションの鉄部塗装です。
仕上がりがきれいでも、工事中に不快な思いをさせてしまえば、良い修繕とは言えません。

10.　賃貸マンションの鉄部塗装費用の目安

鉄部塗装の費用は、塗る面積だけでは決まりません。
サビの進行度、形状、下地処理、足場、養生、入居者対応などによって変わります。

以下は、小林塗装が現地調査を行う際の参考的な価格帯です。
建物の規模、施工数量、塗料、腐食状態によって異なるため、正式な費用は現地確認後に算出します。

（上記は一般的な参考価格であり、実際の見積金額を保証するものではありません。）

鉄部塗装は、同じ面積でも状態によって手間が大きく変わります。

活膜が多く軽い点サビだけであれば、比較的軽いケレンで施工できます。
一方、塗膜が広範囲に剥がれ、層状のサビが発生していれば、電動工具による研磨や複数回の補修が必要です。

見積金額が違う場合は、塗料名だけで比較せず、どこまでケレンするのか、サビ止めを何回塗るのか、裏側や枠まで含まれているのかを確認してください。

高所の鉄骨、庇、外部階段、手すりなどは、外壁塗装と同時に施工することで足場を共有できます。

ただし、鉄部は外壁より早く傷みやすい部分があるため、「大規模修繕まで一切触らない」という計画が適切とは限りません。

地上から施工できる鉄扉や階段下部だけを中間時期に補修し、高所部分を外壁塗装と同時に行うなど、部位ごとに修繕時期を分ける方法もあります。

鉄部塗装の見積りが極端に安い場合は、次の点を確認してください。

鉄部塗装は、完成直後だけなら工程を減らしてもきれいに見えることがあります。
だからこそ、見た目では確認できなくなる下地処理の内容を、契約前に確認することが大切です。

11.　賃貸マンションの鉄部塗装業者を選ぶときの確認事項

鉄部塗装業者を選ぶときは、価格だけでなく、調査力、説明力、下地処理、安全管理を確認してください。

「鉄部塗装一式」だけでは、施工範囲が分かりません。

鉄骨階段、手すり、鉄扉、メーターボックスなど、部位ごとに数量や仕様が記載されている見積書のほうが、工事後の行き違いを防ぎやすくなります。

良い施工店は、「ケレンします」と言うだけでなく、どの工具を使い、どの程度の旧塗膜を除去し、重度の腐食が見つかった場合にどう対応するかを説明します。

穴が開いた鉄板や著しく腐食した踏板を、塗装だけで直せるように説明する業者には注意が必要です。

塗装、板金、溶接、交換の境界を正しく判断し、必要に応じて専門工事を提案できることが重要です。

賃貸マンションでは、施工品質だけでなく、工事案内、通行管理、清掃、臭気対策、報告体制も確認します。

入居者様へのお知らせを誰が作成するのか、苦情や問い合わせへ誰が対応するのかを、契約前に決めておくと安心です。

下塗りと上塗りの製品名、塗装回数、色、艶を確認します。

メーカーが異なる材料を組み合わせる場合や、旧塗膜との相性に懸念がある場合は、塗料メーカーへ適合性を確認しているかも大切です。

ケレンやサビ止めは、上塗り後には見えなくなります。

施工前、ケレン後、サビ止め後、中塗り後、完成後の写真を残してもらうことで、オーナー様が現場へ毎日足を運べなくても工程を確認できます。

良い鉄部塗装は、完成した色だけでなく、完成後に見えなくなる工程を説明できる工事です。

12.　物件価値を守る賃貸マンション鉄部の修繕計画

鉄部を長持ちさせるためには、サビが大きくなってから一度に直すより、定期点検と部分補修を組み合わせるほうが合理的です。

管理会社様の巡回や共用部清掃の際に、次の場所を確認します。

点検時に写真を撮り、前年と比較すると、サビの広がりや変化を把握しやすくなります。

海に近い地域、交通量が多い場所、北側で乾きにくい建物、屋根のない鉄骨階段などは、比較的早く傷むことがあります。

築年数だけで判断せず、環境と劣化状態に応じて点検周期を決めます。

一か所だけ傷んでいる場合は、早めの部分補修が有効です。

ただし、建物全体で艶引け、点サビ、塗膜の硬化が進んでいる場合は、部分補修を繰り返すより全面塗装のほうが合理的なことがあります。

外壁塗装が10年以上持つ仕様であっても、鉄骨階段の水平面や扉の下端などは、それより早く傷む場合があります。

外壁塗装の時期だけを基準にせず、鉄部は鉄部として点検します。

施工した年月、塗料名、色、施工会社、補修箇所、発見した不具合を記録しておくと、次回の修繕計画を立てやすくなります。

売却や管理会社変更の際にも、適切な維持管理を行ってきた資料として役立ちます。

修繕履歴は、建物の健康診断書のようなものです。
目立つ書類ではありませんが、物件を長く大切に運用するための確かな土台になります。

13.　まとめ｜鉄部塗装はサビが小さいうちに行うことが大切です

賃貸マンションの鉄部塗装は、美観を整えるだけの工事ではありません。

鉄骨階段、手すり、玄関扉、メーターボックス、配管支持金物などをサビから守り、入居者様が安心して生活できる環境を維持するための大切な修繕です。

小さな点サビの段階であれば、ケレン、サビ止め、上塗りによって比較的コンパクトに補修できます。

しかし、塗膜の膨れや剥がれを長期間放置すると、腐食、穴あき、ぐらつきへ進行し、溶接補修や部材交換が必要になることがあります。

鉄部塗装で大切なのは、サビを上から隠すことではありません。

サビの原因と範囲を確認し、弱った塗膜を除去し、素材に合ったサビ止めを塗り、必要な塗膜厚で仕上げること。
そして、雨水がたまる原因や接合部の不具合があれば、塗装と一緒に改善することです。

また、入居者様が暮らしている賃貸マンションでは、工事前のお知らせ、通行管理、臭気対策、清掃まで含めて施工品質と考える必要があります。

「まだ小さなサビだから」と先送りするのではなく、小さなサビで済んでいる今こそ、点検しやすい時期と考えてみてください。

小林塗装では、鉄部の状態だけでなく、建物全体の修繕計画、入居者様への配慮、外壁との色彩バランスまで考え、物件に合った施工方法を提案しています。
鉄骨階段や手すりのサビ、塗膜の剥がれ、鉄扉の傷みが気になる場合は、どうぞお気軽に相談ください。

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14.　賃貸マンションの鉄部塗装に関する深掘りQ＆A

一律に何年とは決められませんが、一般的には数年ごとの点検を行い、色あせ、点サビ、膨れ、剥がれが見られた段階で塗り替えを検討します。

屋根のない鉄骨階段、海に近い地域、湿気の多い北側などは傷みが早くなることがあります。
築年数よりも、実際の劣化状態を基準に判断することが大切です。

周囲の塗膜が健全で、サビが限定的であれば、部分補修が可能な場合があります。

ただし、部分補修では既存色との色差や艶差が出ることがあります。
また、離れた場所でも同じように劣化が進んでいる場合は、全面塗装のほうが合理的です。

基本的には、除去できるサビと浮いた旧塗膜をケレンで取り除いてからサビ止めを塗ります。

サビ面対応型の材料やサビ安定化補助材もありますが、ケレンを省略するための塗料ではありません。
下地処理を行ったうえで、除去しきれない部分へ適切に使用します。

原則として、雨天時や鉄面が濡れている状態では施工しません。

水分が残った鉄面へ塗装すると、密着不良、膨れ、白化、サビの再発につながります。
雨が上がった後も、接合部や裏側まで乾燥しているか確認します。

建物の構造や施工範囲によります。
片側ずつ施工したり、時間を区切ったりすることで通行できる場合があります。

階段が一か所しかない場合は、避難経路と乾燥時間を優先し、入居者様への案内を十分に行ったうえで工程を組みます。

玄関扉や共用廊下を施工する場合、塗料の臭いが室内へ入る可能性があります。

弱溶剤形や水性塗料を検討できる場合もありますが、素材、旧塗膜、耐久性との適合確認が必要です。
作業時間、換気、扉の開閉時間を事前に案内することが大切です。

一概にどちらが優れているとは言えません。

水性塗料は臭気を抑えやすい長所があり、弱溶剤形塗料は旧塗膜への適応性や作業性に長所を持つ製品があります。

使用環境、素材、旧塗膜、乾燥条件、必要な耐久性を確認し、メーカー仕様に沿って選定します。

色が黒いだけで耐久性が大きく高まるわけではありません。
耐久性は、下地処理、塗料の種類、塗布量、乾燥時間、施工環境などによって決まります。

黒や濃色は建物を引き締めますが、日射を受ける場所では表面温度が高くなりやすく、ほこりや傷が目立つ場合もあります。
建物全体との調和を優先して選びましょう。

適切に施工すれば問題ありませんが、扉と枠のすき間が小さい場合や塗膜を厚く付けすぎた場合は、接触することがあります。

施工前に扉の開閉状態を確認し、蝶番、ラッチ、ゴムパッキン、ドアクローザーなどを適切に養生します。

穴が開いた鉄板は、塗装だけでは直せません。

腐食範囲を確認し、当て板溶接、踏板交換、部材交換などを行った後に防錆塗装を施工します。
パテやシーリング材だけで穴を隠す方法は、構造的な補修にはなりません。

高所作業で足場が必要な鉄部は、外壁塗装と同時に施工すると効率的です。

ただし、鉄部の劣化が先に進んでいる場合は、外壁塗装の時期を待たずに補修する必要があります。
建物全体を確認し、部位ごとに適切な時期を判断します。

施工部位、数量、ケレン方法、下塗り材、上塗り材、塗装回数、補修範囲、足場、養生、入居者対応を確認してください。

特に、「鉄部塗装一式」だけでは施工内容を比較しにくいため、部位別の仕様を明記してもらうことをおすすめします。