賃貸アパート・マンション外装塗装の工事費用の経費計上　小林塗装

1. 賃貸アパート・賃貸マンション外装塗装工事の費用を
　経費計上する方法「修繕費」と「減価償却」について

賃貸アパートや賃貸マンションの外装塗装工事にかかった費用は、工事の内容や目的によって、税務上の扱いが変わる場合があります。
大きく分けると、「修繕費」として経費計上する考え方と、「資本的支出」として減価償却する考え方の2パターンがあります。

簡単にお伝えしますと、建物を元の状態に戻すための外壁塗装や屋根塗装、防水工事であれば「修繕費」として考えられることが多く、建物の価値や耐久性を高めるような工事であれば「減価償却」の対象になる場合があります。

ただし、外装塗装工事は、外壁塗装・屋根塗装・シーリング工事・防水工事・鉄部塗装など、複数の工事項目が組み合わさることも多いため、ひと口に判断できないケースもあります。

まずは、賃貸物件の外装塗装工事費用を経費計上するうえで大切になる、「修繕費」と「減価償却」の違い、そしてそれぞれの判断ポイントについて分かりやすくお伝えしていきます。

建物の破損部分などの「原状回復」を目的とした工事や通常の状態に「維持・管理」するために行う外装塗装工事の費用は、「修繕費」として経費計上を行います。

費用の計上は工事が完了した年度に一括で行います。

外観が美しくなるような塗装や、放水効果がある塗料を使うなどして、建物の価値、性能、耐久性の向上を目的とするグレードが高い外壁塗装工事を行った場合、その費用は「資本的支出」と考えられます。

掛かった費用は建物の取得原価に含まれ、各年度に減価償却費として計上します。

ここでは、オーナー様・金融機関・税理士の方にも説明しやすいよう、「初期費用」ではなく「累計修繕費」で比較したシミュレーションを作成しました。
※モデルは3階建て（9〜12戸）アパートを想定しています。

• 外壁・屋根・付帯部・シーリングを含む一式工事
• シーリングは初回は打ち替え、その後は状態に応じて対応
• 金額は税別目安（地域・立地・劣化状況で変動）

ポイント
・20年スパンで見ると、「初期費用が高い＝高コスト」ではないことが分かります。
・特に3階建て以上では、足場を組む回数＝大きなコスト差になります。

融資相談や事業計画説明の場では、
「いつ・いくら・どんな修繕が入るのか」を一目で説明できる整理が重要です。
以下は、そのまま資料に転用しやすい構成例です。

◆ 金融機関・税理士向けの説明で使える一言例
「初期費用は抑えていませんが、20年間の修繕総額はむしろ安定します」
「足場回数を減らす設計にしているため、長期的なキャッシュフローが読みやすい計画です」

修繕計画は、「見た目のだけの話」ではなく「事業計画の一部」です。
どの塗料・どの仕様を選ぶかで、10年後・20年後のキャッシュフローと資産価値の安定度は大きく変わります。

金融機関や税理士へ説明する際に重要なのは、「いつ・どの修繕が入り・どの程度の資金が必要か」を感覚ではなく計画として示せるかどうかです。
以下は、賃貸アパート（2〜3階建て）を想定した、外装を中心とした修繕計画の全体像を一目で把握できる「まとめ図」です。

◆ 金融機関・税理士　そのまま使える説明フレーズ例
「外壁塗装は10〜20年スパンで計画しており、突発的な大規模支出が出にくい設計です」
「足場回数を減らす仕様のため、長期的に見た修繕総額は抑えられています」

このように修繕計画を整理しておくことで、融資相談・借換え・決算説明の場でも、「管理が行き届いた物件」「計画性のある賃貸経営」として評価されやすくなります。
修繕計画の作成・見直しについても、小林塗装が実務視点でお手伝いできます。

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2. 賃貸アパート・賃貸マンション
　「修繕費」と「減価償却」外装塗装工事費用は、どちらで経費計上した方がお得？

前述の通り、外装塗装工事費用を経費計上する方法は「修繕費」と「減価償却」の2種類ですが、節税効果が期待できるのは一般的に「減価償却」です。

ここでは、その理由や注意点についてまとめています。

賃貸経営で得られる所得には所得税が掛かります。
この所得は、売上金の全額ではなく、経費を差し引いた金額となります。

減価償却費は一括ではなく、各年度の経費として計上できるため、各年度の売上金から経費として差し引く事ができ、決算書上の利益を抑える事ができます。

外壁塗装の際、追加の融資を検討している場合などは、できるだけ「減価償却」で計上した方が良いです。

なぜなら、外装塗装の工事費用には、一般的に数百万〜数千万単位の多くの費用が掛かります。

それらを「修繕費」として一括で計上した時に、該当年度の所得が極端に減ってしまう場合、銀行の融資審査で「経営状態が良くない」と判断されてしまう可能性があるからです。

また修繕目的の外壁工事でも、外観が従来よりもキレイになるような塗装や、防水効果がある塗料を使うなどして、建物の外観の価値や性能が上がった場合は、減価償却として計上する事ができます。

3. 賃貸アパート・賃貸マンション
　外装塗装の工事費用を「減価償却」で計上する際の注意点

経営状態や資産状況によっては、減価償却として計上するよりも修繕費として一括計上する方が良い場合もあります。

また、毎年計上できる減価償却費の金額には上限が定められています。

ですから、アパートやマンションなどの賃貸物件の外装塗装工事を行う際はどのように経費計上するべきか、税理士などの専門家と相談しながら、今度の計画や工事内容を決めていくと良いでしょう。

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4. 賃貸アパート・賃貸マンション
　外装塗装の工事費用を「修繕費」と「減価償却」どちらで計上するかの判断ポイント

以下の条件に当てはまらない外壁塗装工事費用は「資本的支出」にあたり、減価償却を行います。

ただし、工事の内容によっては、修繕費と資本的支出どちらにあたるかの判断が難しい場合もあります。
疑問点や不安な点は、事前に税理士などの専門家や施工会社に相談しながら進めていきましょう。

5.賃貸アパート・賃貸マンション
　外装塗装の工事費用は修繕費？減価償却？使い分けについて　まとめ

賃貸アパートや賃貸マンションの外装塗装工事費用は、工事の目的や内容によって、修繕費として処理できる場合と、資本的支出として減価償却が必要になる場合があります。

例えば、色あせた外壁を塗り替える、劣化したシーリングを打ち替える、雨漏りを防ぐために防水工事を行うなど、建物を元の状態に戻すためのメンテナンスであれば、修繕費として考えられるケースがあります。

その一方で、建物の価値を高める工事、耐久性を大きく向上させる工事、以前よりもグレードの高い仕様へ変更する工事などは、減価償却の対象になる場合があります。

どちらで計上するかによって、賃貸経営における節税効果や会計処理の考え方も変わってきます。
そのため、外装塗装工事を行う際は、見積書の内容や工事の目的をきちんと整理しておくことが大切です。

賃貸物件の外壁塗装・屋根塗装・防水工事を行う際は、塗装店だけで判断するのではなく、税理士などの専門家にも確認しながら、今後の修繕計画や工事内容を決めていくと安心です。

賃貸アパート・賃貸マンションの外壁塗装なら、「塗装工事の専門店」小林塗装にお任せください。

外壁塗装や屋根塗装、防水工事、シーリング工事は、建物の美観を整えるだけでなく、雨漏りや外壁の劣化を防ぎ、賃貸物件の資産価値を守るためにも大切なメンテナンスです。

小林塗装では、建物の劣化状況、外壁材の種類、入居者様への配慮、今後の修繕計画などを踏まえたうえで、無理のない外装塗装プランを提案しています。

賃貸アパート・賃貸マンションの外壁塗装費用や工事内容でお悩みのオーナー様は、どうぞお気軽に相談ください。
現地調査・見積りは無料で承っております。