外壁塗装を修繕費や資本的支出で費用計上する際、知っておくべき事について　小林塗装

1.　外壁塗装を行う必要性とは？

ビル、マンション、アパートなどの建物を不動産として所有していると、建物自体に発生するさまざまな劣化に対して、修理やメンテナンスを行っていく必要があります。

経年による不具合は、建物の様々な場所で発生してしますので、不具合の内容に関わらずちゃんと対応していく必要があります。

例えば、年月が経つに連れて、外壁にひび割れや剥がれなども発生しますし、床や畳などの傷みや屋根の劣化なども出てきますし、設備の更新をしなければならない場合もあります。

このように、建物を維持していくためには、このような外壁の補修や塗装、き損してしまった床の取り換えや畳の表替え、屋根（屋上）の防水工事、設備の点検交換などの修理やメンテナンスを行わなければならないわけです。

特に、建物の外壁に関する劣化は、建てたばかりならば、多少の汚れなどを無視しても大きなトラブルには繋がりませんが、長い年月が経つに連れて、ひび割れや剥がれなどの劣化が発生してくるようになります。
もし、このような劣化を何もせずにそのまま放置しておくと、塗装面に発生したクラックから水が内部に浸透し、漏水へと繋がってしまうことにもなりかねません。

こうなってしまうと、単に外壁塗装だけの問題ではなく、建物内部の劣化へと繋がってしまいます。
劣化に対して、適切な修理・メンテナンスを行わなかったことが、結果として、建物の大きなトラブルの原因となり、所有する資産の価値を下げることになってしまう原因にもなります。

つまり、不動産として建物を持っている以上は、劣化したところを修理・メンテナンスして、建物を維持していかなければならない訳です。

2.　外壁塗装は修繕費として経費計上が可能です

資産として所有しているマンションやアパート、店舗などの建物を修理・メンテナンスする場合、その内容にもよりますが、多額の費用がかかることがあります。

建物の修理やメンテナンスを行った場合の費用計上の方法は以下の二つに分けることができます。

収益がある事業用建物の場合、外壁塗装に掛かった費用は、確定申告をする必要があり、どのような目的で外壁塗装を行ったかによって、修繕費、資本的支出のいずれかで申告しなければなりません。
どちらかの項目で計上するかによって、控除の方法が変わり、納める税金額が変わってくることがあります。

普通、外壁塗装は建物の維持を目的として行われるので、経費処理上は修繕費として認められる場合が多くなりますが、外壁塗装を行った目的によっては修繕費として認められないこともありえるので、注意する必要があります。

3.　外壁塗装の修繕費と資本的支出の違いとは？

ここで、修繕費と資本的支出という二つの計上方法の違いについて考えてみたいと思います。
修繕費と資本的支出の違いをまとめると以下のようになります。

建物の維持や管理、あるいは原状回復を目的とした、建物の外壁塗装や畳の表替え、床の張り替えなど、工事の内容が建物の維持管理、あるいは原状回復として通常必要とされる修理・メンテナンスであれば、それにかかる費用を修繕費として工事を行った年度内に一括で経費として処理できます。

このように、建物の損傷した部分を修繕し、原状回復を目的として行われたものや災害などの影響により損傷した部分の修繕として行われたものが、修繕費としてみなされるものとなります。

資本的支出とみなされる工事例についてお伝えします。

つまり、行われた工事の目的によって、経費の計上方法が修繕費と資本的支出の二つに分けられ、処理の方法が異なってきます。

例えば、外壁塗装で100万円の修繕費用がかかったとすると、塗装に掛かった費用全額が修繕費として認められた場合は、100万円を経費として年度内に一括で処理することができます。

しかし、掛かった費用全額が資本的支出に該当するとみなされた場合は工事費用の100万円を固定資産として計上し、その後一定の期間で減価償却費として経費処理されます。
つまり、耐用年数が10年であるとすれば、塗装に掛かった費用の100万円は、10年かけて償却されますので、減価償却費として毎年10万円ずつ費用処理するということになります。

4.　修繕費として認められる外壁塗装と認められない外壁塗装の例

外壁塗装の場合、建物の維持を目的として行われることがほとんどなので、基本的には修繕費となり、年度内での一括経費処理が可能ですが、塗装の目的によっては修繕費としては認められない場合もあります。

まず、具体的に修繕費として認められる外壁塗装の例を挙げてみましょう。

このような場合、外壁塗装を行った目的が、建物の維持や管理、原状回復、あるいは災害による破損部分の修繕なので、何ら問題なく修繕費として認められます。

しかし、次のような工事は、建物の維持や管理、原状回復、あるいは災害による棄損を目的としていないので、修繕費としては認められず、資本的支出としてみなされてしまいます。

これらの工事の場合は、その目的が建物の維持ではなく、建物自体の価値や性能、耐久性を高めるものとなるため、修繕費ではなく、資本的支出として経費処理されます。

例えば、新築の時は外壁塗装をアクリル塗装で仕上げられていたものを、建物の耐用年数を長くするために、より耐久性や耐汚染性が優れるシリコン塗装に変えて外壁塗装を行った場合は、その目的が「建物の資産価値を高めるもの」としてみなされてしまうので、こういった場合修繕費ではなく資本的支出になる場合もあります。

こういった場合、外壁塗装に使われる塗料がアクリルから、より高耐久性を持つシリコン塗料に変更して塗装を行ったということが、「建物の維持に必要な修繕なのか？」、「建物の価値を高めるために行うものなのか？」‥が、大きなポイントとなってきます。

このように、判断しづらい場合もありますので、事前に塗装業者や税理士などの専門家に相談すると安心です。
特にマンションやビルなどの大きな建物で塗装作業を行う場合は、塗料や作業費用だけでなく、足場費用も掛かり、多額の費用が掛かることが考えられます。

このような場合、費用をどこに計上するかという問題は、所有者が法人でしたら、決算にも大きく響いてきますので、予め慎重に計画しておかなければなりません。

修繕費として認められる工事は、これまでお伝えしたように、建物の維持や管理、原状回復、あるいは災害によるき損を目的とする工事となりますが、もし、どちらかに迷った場合は次のような項目に当てはまっているかどうかをまず確認してみましょう。

通常の建物の維持管理費や破損した部分の現状を目的として行われたものです。
繰り返しになりますが、これが最も重要なことです。
概ね3年以内の周期で行われるのが修繕費です。
3年以内に同じような修繕を行う必要があれば、その費用がいくらであるかに関わらず、修繕費として経費計上を行うことができます。
このような内容に該当する工事費用であれば、掛かった費用は修繕費として認められます。

また、修理費用が60万円未満である、あるいは、修繕を行う建物の前期末取得価額の大体10％以下であれば、修繕費として認められる可能性があります。

もちろん、工事の金額や目的だけではどちらにあてはまるかを決めることが難しい場合もあるので、そういった場合は事前に税理士などの専門家に相談しておくことをお勧めします。

5.　外壁塗装　修繕費と資本的支出のメリット、デメリット

修繕費と資本的支出との費用計上の違いは、年度内に一括で処理できるか、あるいは複数年に分けて処理をしていくかの違いになります。

つまり、修繕費として処理する場合は、会計年度内の経費として一括計上できますが、資本的支出の場合は、工事に掛かった費用を資産として計上して、減価償却の手続きとして複数の年度に亘って処理することになります。

このように修繕費では、一括で経費として計上できるので、支払う税金の額を減らすことに繋がる可能性があり、このことが外壁塗装として修繕費として扱うことのメリットの一つです。

6.　外壁塗装を行う際　銀行等から融資を受けたい場合は、修繕費計上に注意しましょう

修繕費として一括して費用計上をした年度に収入が少なかった場合は、銀行などから融資を受けようとしても、決算上、営業不振であると捉えられてしまい、融資を断られてしまう可能性が高くなってしまいます。

事業への融資は、会社の業績が良い時に審査が通ることが多いため、外壁塗装に掛かった費用を資本的支出として資産に計上し、減価償却費として調整していったほうが、このような場合には有利になることも考えられます。

このように、一時的には節税ができると考えて修繕費として経費を計上する方法もありますが、近い将来に融資を申込む予定がある場合や、収入の変動が激しい会社の場合には、後から柔軟に対応できる方法である資本的支出による費用計上を選ぶことによってメリットが出てくることもあります。

7.　外壁塗装を修繕費や資本的支出で費用計上する際、知っておくべき事　まとめ

お客様が所有する建物を維持していくために、建物を修理・メンテナンスすることは大変に重要です。

特に外壁塗装は、建物の外観を維持するだけでなく、建物の劣化を防止するためにも重要なものになりますが、建物の大きさや内容によっては、大きな費用がかかる場合があります。

この場合に、かかった費用をどのように処理するかは、資産としてマンションやアパート、店舗などの所有者にとっては大きな問題となり、その処理方法によっては、節税にも繋がります。

また、法人でしたら、決算の状況によっても、どのように費用を計上するかは大きな問題となってきますので、売り上げの変動が大きい会社の場合などは、いつ外壁塗装を行うかを判断することも重要な要素となってくるからです。

一般的には、外壁塗装は建物の維持を目的に行われるので、修繕費として費用計上できますが、修繕費として計上することで、決算上不利になることもありえます。

ですから、これから外壁塗装を行おうと考えている場合、どのような外壁塗装を、どのような目的で、いつ行うのかを十分考えて行うことが大切です。

もし、どのように外壁塗装を行えば良いか悩んでしまうようでしたら、予め塗装業者や税理士などに相談し、適切なアドバイスをもらうようにすると安心だと思います。

お客様の予算に合わせた外壁塗装の事なら小林塗装にお任せ下さい。
当店は、2,003年の創業以来、名古屋市周辺で多くの外壁塗装を行っています。
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コラム筆者
小林塗装　店主　小林ゆず

小林塗装の店主小林ゆずは、名古屋「塗装工事の専門店」小林塗装ホームページのコラムを作成しています。
塗装工事のエキスパートとして、外壁・屋根・室内‥塗り替え工事を検討している一般のお客様にとって分かりやすく、役立つ情報発信をいつも心掛けています。