賃貸アパート・マンションの原状回復費用よくある質問｜小林塗装

1. 賃貸アパート・マンションの原状回復費用　目安｜相場感と見積の見方

退去時の原状回復費用は、同じ賃貸マンション・アパートでも「どこを」「どこまで」直すかで金額が大きく変わります。
まず大前提として、原状回復は「新品に戻す」ではなく、契約内容と国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方に沿って、負担区分を整理するものです。

このページでは、よくある費用の目安を「内訳が分かる形」でまとめました。
原状回復の見積書を見たときに、落ち着いて判断できる材料として役立ててください。

• ポイント①：部位（壁・天井・床・建具・水まわり など）
• ポイント②：範囲（部分補修／一面補修／全面施工）
• ポイント③：原因（通常損耗・経年変化／故意・過失／管理不足の可能性）

※上記はあくまで「考え方の目安」です。敷金精算や特約の有無、経過年数、物件グレードで変動します。

単価はあくまで目安です。原状回復の見積書では「一式」よりも、範囲（㎡・一面・何箇所）と工程（下地処理・下塗り・上塗り回数など）が見えるかどうかが重要です。

• どの部位か（壁？天井？床？建具？）
• どこまで直すか（部分？一面？全面？ ㎡の記載はある？）
• なぜ必要か（汚れ・破損・変色・カビ等の理由が書いてある？）
• 工程の内訳（養生／下地処理／下塗り／上塗り回数…が見える？）
• 写真（指摘箇所のアップ＋位置が分かる引きがある？）

2. 賃貸アパート・マンションの原状回復費用よくある質問オーナー様（貸主側）視点の質問

賃貸アパート・マンションにおける原状回復費用は、同じ「退去後の修繕」でも、オーナー様（貸主側）の立場になると悩みどころが一気に増えます。
たとえば、「どこまで修繕すれば次の募集に響かないか？」、「原状回復費用が想定より膨らまないか？」、「居住者様への説明で揉めないか？」――この3つは、ほとんどのオーナー様がよくある悩みごとです。

しかも賃貸アパート・マンションの原状回復は、契約書や特約、経過年数、部位の状態によって判断が変わりやすく、「毎回、同じルールで割り切れない」のが現実です。
だからこそ、貸主側としては「感覚」ではなく、写真や履歴、内訳見積といった根拠のある説明が、結果的にトラブルや空室期間を減らす近道になります。

ここからは、現場で実際によく出る質問を、オーナー様（貸主側）視点でまとめました。

A. いいえ。賃貸アパート・マンションの原状回復は、「新品同様に戻す＝全て借主負担」という意味ではありません。

なぜなら、一般的な考え方としては自然損耗・経年劣化（普通に住めば起きる経年劣化）はオーナー負担になり、故意・過失、通常使用を超える使い方で発生した汚損は借主負担として請求される可能性が高くなります。

賃貸アパート・マンションの内装でいうと、薄い汚れ・軽い擦れ・日焼けによる色あせなどは、「想定内」になりやすい一方、ヤニ、落書き、キッチンの油汚れの放置、結露放置による広範囲なカビなどは、「通常を超えた汚損」として請求する傾向があります。

A. 賃貸アパート・マンションにおける原状回復の代表例は、タバコのヤニ、落書き、著しい油汚れ・臭いの付着、清掃せず汚れを蓄積させたケースです。

ただし、原状回復の費用は請求が通りやすいかどうかは「汚損の程度」と「必要工事の合理性」を説明することで決まります。

実務的には、塗装はクロスよりも部分補修がしやすいため、全面やり直しする見積を出す場合は、「部分補修だと色・艶の差が出てかえって見栄えが悪くなってしまう」「汚損が面で広がっている」など、面で直す必要性をちゃんと言葉や文章にしておくとトラブルになりづらいです。

A. 「難しい」というより、論点が“補修範囲（部分か面か）”に集中しやすくなります。

塗装仕上げは、クロスと比べて「部分補修（タッチアップ）」が気軽にできる反面、仕上がりの再現には高度な技術が必要です。
具体的には、色だけでなく、艶（ツヤ）、ローラー目（肌感）、さらに下地の吸い込みムラや塗膜厚の違いまで揃わないと、補修した跡が「光の角度」で浮いて見えることがあります。

つまり、同じ「小さな傷」でも、現場では次の2パターンが起こり得ます。
・部分補修で馴染む＝短工期・低コストで収まる可能性が高いです
・部分補修だと境目が目立つ＝壁一面など面補修＝ブロック塗装が必要になる可能性があります
この差を決めるのは、傷の大きさだけでなく、色（特に濃色）・艶（艶ありほど目立つ）・採光（窓面は目立つ）・塗料の艶、塗料の種類などの条件があります。

だからこそ、説明の場面では「～塗装一式」と簡単にまとめず、写真（アップ＋引き）と、補修範囲（部分／一面）、工程内訳（下地処理・下塗り・上塗り回数・艶調整）をセットで添付資料にしておくと、話が進みやすくなります。

A. 原因が借主である居住者様側の行為として合理的に説明できる場合（家具による当て傷・擦れ、ペットの引っかき、故意の剥がし、衝突破損など）は、借主負担として原状回復の費用請求が成立しやすいです。

ただし、塗膜の剥がれは「見た目」だけで原因を断定しにくく、施工条件（下地・材料・工程）が影響することもあります。
たとえば、次のような要因が重なると、使用中の軽い接触でも剥がれやすくなります。

• 脱脂不足：手垢・油分・洗剤残りがあると付着力が落ちます
• 下塗り（シーラー等）の選定ミス：下地に合わないと密着不良を起こします
• 乾燥不足（インターバル不足）：下塗り・上塗りの層間で剥離が起きやすい
• 下地不良の見落とし：既存塗膜の浮き、パテの密着不良、粉化面の残り等
• 結露・湿気負荷：窓まわり・北面・家具裏は剥がれのリスクが上がります

そのため、原状回復費用を請求する前に、次の3点を整理しておくと、「後で話の内容が変わってしまう」リスクを下げられます。

・施工記録（材料名・メーカー・下塗り種類・工程・乾燥時間）
・剥がれの位置と形状（角・出隅／触れる場所／窓まわり／点状か線状か）
・経過年数と使用状況（いつ頃から・家具配置・結露の有無）

そして実務的には、「どこが、どの程度、なぜそう判断したか」を写真（アップ＋引き）で残し、見積書も「剥がれ補修一式」ではなく、下地処理→下塗り→上塗りの内訳で提示すると、説明の説得力が上がり、トラブル回避につながります。

A. 賃貸アパート・マンションの室内ヤニ汚れは比較的による現状回復費用は請求しやすい一方、カビは建物側の条件（断熱・換気・方角）が絡むため、説明が難しくなりがちです。

室内のカビによる現状回復の費用請求で大切なのは、「発生範囲」「再発までの期間」「換気設備の状況」「居住中の換気・清掃状況」など、できる限り情報を揃えることです。

また施工の観点では、防カビ塗料だけでなく、下地処理（除菌・乾燥・吸い込み止め）が弱いと再発しやすいため、作業工程が少ない場合は要注意です。

A. 退去立会いは「現場確認」でもあるので、同時に後日の説明資料を作る時間でもあります。特に次の点を押さえておくと安心です。

ヤニ・油じみ（キッチン周り）、カビ（北側・水まわり・収納内）、木枠・巾木の擦れ、テープ跡、穴・凹み。
写真は「引き・寄り・位置が分かる」の3点セットで残すと、説明がぐっとスムーズになります。

A. 「塗装一式」とひとまとめにするよりも、原状回復作業工程がちゃんと分かる「内訳」にするのが基本です。

賃貸アパート・マンションの原状回復では、「塗装一式」とだけ書かれていると、受け取る居住者様側はどうしても不安になりやすいものです。
ですから、「どんな作業をどこまでやるのか」が分かるだけで、質問する内容や誤解が減って、説明する側もされる側も気が楽になるかと思います。

たとえば、内訳はこんな感じにしておくと親切です。

例：
養生（床・建具・コンセント周りなど）／下地処理（洗浄・脱脂）／パテ補修／下塗り（シーラー、ヤニ止め、防カビなど）／上塗り回数（艶調整）など。
さらにどこを直すのかがよく分かるように「部分補修の範囲」（壁の一部なのか？、壁一面なのか、天井も含むかなど）も文に添えると、より説得力が上がります。

ポイントは、「高い・安い」より先に、内容が見えるかどうか。
原状回復に関する質問が出やすい場面ほど、写真（補修前後）や簡単な図があると、話がこじれにくくなります。

A. ①「通常損耗（経年劣化）」か「借主負担（故意・過失）」かの線引き、②補修範囲は「全面か？」「部分的か？」 次に②は、塗装やクロスの修繕で特に出やすい論点です。

小さな傷なら部分補修で済むケースも多いですが、色や艶（ツヤ）・素材の違いによっては補修跡が目立ってしまい、壁一面など「面」で直したほうが仕上がりが安定するケースもあります。
逆に言えば、ここを説明せずに「一式」「全面」で進めてしまうと、原状回復のトラブルが起きやすくなります。

だからこそ、トラブルにならないようにするコツはシンプルで、写真記録＋施工履歴＋内訳見積の3点セットが必要です。
この3つが揃うと、話が主観や感覚ではなく、ちゃんとした理由の会話ができるので、もし質問が出ても冷静に考えやすくなります。

A. 「どの部位を・なぜ・どこまで直すか」を写真とセットで明確な資料にするのがいちばん効果的です。

賃貸アパート・マンション原状回復費用に関する質問で、いちばん多いのはやはり「この請求は、本当に妥当ですか？」という点です。
ここで大事なのは、原状回復の金額を先に説明するよりも、「ちゃんとした理由」で説明することです。
賃貸アパートや賃貸マンションの退去費用は、互いの主観で話し始めると論点がズレやすいので、見積書そのものを「説明書」にしておくと揉めにくくなります。

具体的には、壁・天井・建具（枠・ドア）など部位ごとに、次の3点をセットで書くのがコツです。

・補修の理由（汚れ／破損／ヤニ／カビ／経年劣化の範囲外など）
・施工範囲（部分補修なのか、壁一面なのか、天井まで含むのか）
・施工内容の内訳（養生／下地処理／パテ補修／下塗り／上塗り回数･･･など）

そして、これに写真を添えるのが強いです。
写真は「アップ（傷の状態）」と「引き（部屋のどの位置か）」の2枚があると、見た人が迷子になりません。
可能なら、入居時や過去の修繕記録（施工履歴）があると、話が整理しやすくなります。

もうひとつ、効果的なのが「言葉選び」です。
たとえば見積書に「一式」と書くより、「どうしてその範囲が必要か」が伝わる書き方にすると、居住者様も納得しやすくなります。
結果として、トラブル対応の時間も減って、次の入居募集までの段取りも組みやすくなります。

まとめると、原状回復の見積書は「金額表」ではなく、納得のための資料にすると強いです。
（説明が丁寧だと、トラブルが減ります。これ、現場あるあるです。）

A. まずは「通常損耗ではなく破損か」を整理し、次に「補修で収まるか、それとも交換が必要か」を機能と見た目の両方で判断します。

建具の角の欠け、ドアの穴、枠の割れは、経年劣化というより衝突や扱いによる破損として請求されやすい内容です。
ただし、貸主側として大切なのは「交換ありき」にしないことです。
欠け部分が小さければリペア（補修）で十分きれいに収まるケースも多く、原状回復の費用と工期の最適化につながります。

判断のポイントは次の3点です。
・機能：開閉・建付け・鍵のかかり具合に支障があるか
・破損の深さ：芯まで割れている／表面材だけ欠けている など
・募集影響：内見で目に入りやすい位置か、触れやすい場所か

見積書は「建具一式」ではなく、補修（リペア）／交換のどちらなのか、対象範囲（ドア本体・枠・金物）と理由を明記し、写真（アップ＋引き）を添えると説明が通りやすくなります。
居住者様と認識ズレを減らす意味でも、施工履歴（過去の補修歴）が残っているとより安心です。

A. 必ずしも床（フローリング）張替えとは限りません。

ポイントは「傷の深さ」「点在の有無」「内見で見える動線か」リペアと張替えを比較して最小範囲で判断し、椅子の脚による凹み、落下物の打痕、引きずり傷は、通常損耗よりも破損（借主である居住様の負担になりやすい領域）として扱われやすい傾向があります。
ただ、オーナー様側としてはただ費用をかけて直せば良いというわけではなく、募集に耐える見た目と耐久性を、最小の範囲で確保できるかが重要です。

補修する判断基準は次の3点です。
・深さ：表面の擦り傷か、凹みや欠けを伴うか？
・場所：玄関～廊下、リビング中央などよく視界に入るか？
・範囲：一か所に集中しているか、点在していて部分補修が行いにくいか？

原状回復がリペアで収まるようでしたら、工期も短く、入居募集のタイミングも組みやすくなります。 逆に範囲が広い・動線上で目立つ・表面材の剥がれがある場合は、部分張替えや張替えを検討したほうが結果的にきれいに仕上がることもあります。

ですから、見積書では「床補修一式」ではなく、リペア／部分張替え／張替えの工法、対象範囲（何㎡・何枚・どの部屋）を明記し、写真（明るい時間帯の撮影が理想）を添えると、原状回復の説明がスムーズです。

A. “場所・種類・根拠”を具体化してもらうのがコツです。「どこが・何の臭いで・どの作業が必要か」を資料化すると、話が感覚ではなく根拠で進みます。

借主様側は、次の3点をお願いすると話が進みやすいです。
①臭いの場所（部屋全体／特定の収納／エアコン／カーテンレール周り等）
②臭いの種類（タバコ系／油系／カビ系／ペット系などの見立て）
③必要作業（オゾン消臭？クロス張替？塗装のヤニ止め？清掃強化？）
ここが曖昧なまま「消臭一式」だと納得しにくいので、内訳と根拠をセットで出してもらうと安心です。

A. 換気不足・結露放置など生活管理の要素が強い場合は借主負担になりやすいです。ただし建物側の断熱・通気不良が原因なら貸主側要素も出ます。

カビは「住み方」と「建物条件」が混ざりやすい典型です。
原状回復の際、借主負担になりやすいケースは、結露の拭き取りを行わず放置、家具を壁に密着させ通気ゼロ、換気扇をほとんど使わない･･･など、管理不足が明確な場合です。
一方で、断熱不足や漏気、通気計画の問題など建物側要因が強いときは、貸主側の費用負担になります。
揉めにくくするには、発生場所・範囲・時期・換気状況を記録し、管理会社へ早めに相談するのが近道です。

3. 賃貸アパート・マンションの原状回復費用　よくある質問　居住者様（借主側）視点の質問

賃貸アパート・マンションの原状回復費用は、退去が近づくほど急に気になってくる内容です。
「これって自分の負担？」「請求が高い気がする･･･」「どこまで直すのが普通なの？」と、頭の中に？マークがだんだん増えていくのに、説明は専門用語が多くて分かりにくい。･･･そんな経験をされた方も少なくないかと思います。

特にトラブルになりやすいのが、通常損耗（経年劣化）と借主負担（故意・過失）の線引きや、補修が部分で済むのか？それとも全面になるのか？という判断です。
なぜなら、同じキズや汚れでも、場所や広がり方、原因の説明が揃っていないと、話が「感覚」になりやすく、納得しづらいまま進んでしまうことがあるからです。

そこでここからは、居住者様（借主側）視点で「退去時に本当によく出る質問」をまとめました。
退去立会いの前に確認しておきたいポイントや、見積書の見方、写真の残し方など、「冷静に判断するためのコツ」も一緒に整理しながら、不安を減らしてスムーズに退去できるよう、しっかり確認しましょう。

A. いいえ。一般的には、賃貸アパート・マンションで普通に生活していれば避けられない汚れや経年劣化は、借主負担にしないケースが多いです。

ただし、落書き・ヤニ・著しい油汚れの放置など、通常使用を超える汚損は費用負担が発生する可能性があります。

ここで大事なのは「自分が悪いかどうか？」よりも、「通常生活での範囲かどうか？」という考え方です。
主観で話すとトラブルになりやすいので、写真や記録を整理して説明することをおすすめします。

A. 必ず高くなるわけではありません。 賃貸アパート・マンションの塗装仕上げは「部分補修」だけで対応できることも多く、状況によってはクロス（壁紙）より負担が軽くなるケースもあります。

たとえば、賃貸アパートやマンションでよくあるケースが、家具のこすれや軽い汚れ、手垢（てあか）などの日常の使用感です。 この程度でしたら、タッチアップ（小さな補修塗り）や部分的な再塗装による原状回復で済むケースもあるので、「全部貼り替え」が前提になりやすいクロスより、結果的に原状回復費用が抑えられることがあります。

ただし、注意点もあります。塗装による補修は色や艶（ツヤ）の条件によって、補修跡のなじみやすさが変わります。
たとえば、濃い色（ブラウン、チャコールグレーなど）や艶あり仕上げは、光の当たり方でムラが見えやすく、部分補修だと境目が分かってしまうこともあります。
そうなると、壁一面を面で塗り直す必要が出てきて、その分だけ手間と費用が増える場合があります。

つまり結論としては、「塗装の部屋＝高い」と決めつけなくて大丈夫です。
退去時の原状回復は、汚れや傷の範囲・下地の状態・色と艶の条件で変わります。気になるときは、写真を撮っておくと説明がスムーズになりやすいです。

A. 室内の軽い汚れや自然な擦れは、通常使用の範囲として原状回復費用は請求されないケースが多いです。

ただし、同じ汚れでも、油分が強い、ヤニが付着している、掃除せず蓄積している、などの場合は判断が変わる可能性があります。

たとえばキッチン周りの油膜は、放置すると塗膜に密着し、塗り替え時に「はじき（密着不良）」の原因になることがあります。
「ちょっとした汚れ」に見えても、現場では手間が増えることがある、というのが塗装の難しいところです。

A. 賃貸アパート・マンションの原状回復では、通常使用を超えていると見なされてしまいやすく、補修費用が発生する可能性があります。

ただし塗装は部分補修で済むこともあるので、必ずしも全面工事になるとは限りません。

シール跡は、糊が下地に残るとにじみや浮きの原因になり、パテ補修や下塗りが増えることがあります。
ですから退去前に無理にシールを剥がして傷を広げるよりも、状況を写真で残して、立会いで相談した方が安心なことも多いです。

A. はい。室内に沈着したヤニは黄ばみや臭いの原因になり、通常使用を超える汚損として扱われやすいです。

また、ヤニは上塗りだけでは止まりにくく、ヤニ止め（染み止め）下塗りが必要になることが多いため、原状回復の工事費用が上がりやすい傾向があります。

A. 必ずしもそうとは限りません。建物の断熱・換気など条件も関係するからです。

ただし、換気せずそのまま放置して広げた、室内の清掃を怠った、などが明確だと負担が発生する可能性があります。

現場では「点でポンポンとある」か「面で広がっている」かで印象が変わりやすいです。
できれば、普段から換気扇の活用、家具を壁から少し離す、結露を見つけたら拭き取る、といった小さな心づかいが「退去時の安心」につながります。

A. 汚れや傷がある場所は、その場でいっしょに確認して写真を撮っておくと安心です。

賃貸アパートやマンションの退去立会いは、いわば「原状回復の事前双方確認」みたいなものです。
ここで大切なのは、その場の空気で話を進めてしまうよりも、後から見確認できる資料（写真・メモ）を残しておくことです。
写真があるだけで、「言った・言わない」や「そこまで傷んでたっけ？」が起きにくくなり、結果的に揉めにくくなります。

とくに見落としやすいのは、日常的に目が慣れてしまっている場所です。
たとえば、

・キッチン周りの油じみ（うっすらとした黄ばみやベタつき）
・北側や褄側に出やすいカビ・結露跡
・洗面所や浴室近くの水まわり天井の汚れ
・木枠（枠材）や巾木（はばき）の擦れ・欠け
・カレンダーやフックで使ったテープ跡・シール跡

写真撮影のコツは、「アップ」と「引き」の2枚セットです。
アップの写真は傷みの状態、引きの写真は部屋のどこかが分かるように撮ると、後から説明が容易になります。
できれば、立会いの当日に言われた内容もメモで一言添えておくと完璧です。

そしてもうひとつ、重要なのが「その場で即決しすぎない」ことです。
もし気になる項目があれば、見積書の内訳や写真をもらってから整理してもOKです。
退去立会いは、急いで終わらせるより、落ち着いて確認する時間を確保したほうが、後々の安心につながります。

A. 見積書の内容が「塗装一式」だけだと判断しづらいので、工程が書かれているかを見てください。

養生、下地処理、パテ補修、下塗り（ヤニ止めなど）、上塗り回数などが書かれていると、内容が理解しやすくなります。

もし可能なら、「どこを直す想定なのか（補修範囲）」も説明してもらうと、納得しやすくなります。
もし難しい言葉が出てきたら、遠慮なく「それは、何のための作業ですか？」と質問してもOKです。

A. まずは「原因の確認」からです。家具の衝突やこすれ、ペットのひっかき傷など、心当たりがあるかどうかを確認しましょう。

塗装の剥がれは、見た目だけだと判断が難しく、「借主側の扱いが原因なのか」「経年劣化や施工条件なのか」で原状回復の扱われ方が変わりやすくなります。
だからこそ、最初に心当たりを落ち着いて思い出すことが大切です。

もしお客様が心当たりがない場合は、経年劣化や、下地（素地）・塗料・施工条件の影響も十分あり得ます。
このときは、管理会社やオーナー様に対して、写真（アップと引きの両方）と状況説明を求めて、いったん材料を揃えると安心です。 お客様の主観で話すよりも、ちゃんとした資料があるほうがスムーズに進みます。

また、塗装やクロスの剥がれは出やすい場所があります。
たとえば、角（出隅・入隅）、よく触る場所（スイッチ周り・廊下の壁・手すり付近）、結露が当たりやすい場所（窓まわり・北側・家具の裏）などは、剥がれが起きやすい代表例です。
ですから、「剥がれた」という内容だけでなく、剥がれた場所の的確な情報がとても大切になります。

その際、次の4点を揃えると話を進めやすくなります。
・どこが（部屋名・壁面・角か平場か）
・どの程度（大きさ・点在か一箇所か）
・いつから（気づいた時期、退去直前なのか）
・きっかけ（ぶつけた・こすった・結露が多いなど）

賃貸アパート・マンションの原状回復の内容で迷った場合は、先に情報を精査することがおすすめです。

A. いちばん効果的なのは、換気（カビ予防）と、油汚れ・ヤニ汚れを「ためない暮らし」を意識することです。

賃貸アパート・マンションの退去費用のトラブルは、実は「大きく壊した」よりも、日々の積み重ねで落ちにくくなった汚れが原因になることが多いです。
特に結露が続いてカビが広がったり、キッチンの油が壁に薄く積もって黄ばみになったり、たばこ喫煙によるヤニが天井まで回ってしまったりすると、原状回復の際に部分補修では追いつかず、面での施工（壁一面・天井一面）になりやすくなります。

そこで、日頃できることはシンプルです。まずは換気です。
・入浴後は換気扇をしっかり回す（浴室内の湿気を残さない）
・窓の結露はこまめに拭く（特に冬場）
・家具を壁にピッタリ付けない（空気の通り道を作る）
これだけでも、壁や天井の傷み方が大きく変わります。

次に、油汚れ・ヤニ汚れを蓄積させないこと。
キッチン周りは、気づいたときにサッと拭くのがいちばん効果的で、溜めるほど落としにくくなります。
また喫煙される場合は、換気を強めにしたり、空気清浄機を併用したり、壁から離れた位置で吸うだけでも“天井まで広がる”リスクが下がります。

それに加えて、意外と効くのが「小さなクセをやめる」ことです。
・建具や壁にシールやテープを長期間貼りっぱなしにしない（剥がした跡が残りやすい）
・壁を強くこすり続けない（艶ムラ・色ムラが出る）
・掃除道具の硬い面でゴシゴシこすらない（塗膜が削れて剥がれやすくなる）
こうした小さな習慣によって、退去時の負担を減すことができます。

まとめると、退去費用で揉めないコツは「特別なこと」ではなく、湿気と汚れをためないことです。

A. 原状回復費用が安くなるとは限りません。なぜなら仕上がりが良くないと、かえって補修範囲が広がることがあるからです。

よかれと思って触った補修が、色ズレ・艶ズレ・段差になってしまい、結果的に「壁一面の塗り直し」になるケースは意外とあります。原状回復費用の質問で迷ったら、まずは管理会社に相談し、もし補修するなら「同じ塗料・同じ艶・同じ手順」でできるか事前に確認することをおすすめします。

A. 安くなることもありますが、やり方次第で逆効果になることもあります。もし業者を入れるなら「やって良い範囲」を先に確認するケースが安全です。

賃貸アパート・マンションの原状回復では、プロのクリーニングで落ちる汚れ（油・水あか・軽いカビなど）なら、結果的に補修範囲が小さくなって費用が抑えられるケースがあります。
ただし、塗装面を強い洗剤でこすって艶ムラが出たり、自己補修で色ズレが起きたりすると、かえって「面」で直す結果となってしまい、原状回復費用が増えることもありえます。
ですから、リペア業者や掃除代行を入れる場合は「掃除はOK／塗装やパテはNG」など、管理会社へ一言確認してから行うと安心です。

A. 「入居時からの状態」だと分かる材料（写真・チェックシート・メールなど）を提示して、決して感情ではなく、事実に基づいて落ち着いて整理していきましょう。

これは意外と多い“あるある”です。特に巾木の擦れ、建具枠の小キズ、天井のうっすらした汚れ、壁紙の細い線キズなどは、入居当初からあっても生活に支障がないぶん、つい見落としやすいんですよね。
そして退去立会いの場面は、どうしても「時間が限られている」「その場で判断を求められやすい」ので、言った・言わないが起きやすいのも現実です。だからこそ、ここは「記憶より記録」が強い味方になります。

退去立会いで指摘されたら、まずはその場で慌てて結論を出さずに、①該当箇所の写真を撮る（引きとアップ）、②「入居時からの可能性があるので確認したい」と一言添える、この2つをセットで行いましょう。
ポイントは、「否定」ではなく「確認」です。言い方を少し柔らかくするだけで、相手も構えにくくなり、話がこじれにくくなります。

さらに、入居時のチェックシート（入居時点検表）や、入居直後に撮った写真があると、原状回復の話が感覚ではなく、根拠で進みやすくなります。特にスマホ写真は、撮影日時が残っていると説得力が上がります。
もし当時の写真が少ない場合でも、入居直後に管理会社へ送ったメールやメッセージ（「この傷、入居時からありました」など）が残っていれば、それも立派な資料になります。

もし立会いの場で「ここ、入居前からでしたよね」･･･と言われると、なんだか気持ち的に焦りやすいのですが、ここは深呼吸しましょう。 塗装で例えるなら、下地を整えずにいきなり上塗りしても綺麗に仕上がらないのと同じで、「記録（下地）を整えてから話を進める」のが、いちばん綺麗に着地しやすいです。

A. 目安は「各部屋3枚セット（全景・壁面・気になる箇所）」＋「定番ポイントの追加撮影」。要所を押さえれば、枚数は多すぎなくて大丈夫です。

写真は「多ければ安心」に見えますが、あまり撮りすぎると今度は「見返せない」「どの部屋の写真か分からない」という「写真の迷子」が起きがちです。おすすめは、まず型を決めること。

撮り方の基本は、①全景（部屋全体が分かる引き）、②壁面（汚れが出やすい面）、③気になる箇所のアップの3点セットです。
全景は「広さや配置が分かる」ことが大切なので、できれば入口側から一枚、窓側から一枚･･･という感じで、部屋の特徴が伝わる角度で撮ると良いかと思います。

加えて、賃貸マンション・アパートで原状回復の話題になりやすい「定番チェックポイント」は、最初から別枠で押さえておくと安心です。たとえば、
・キッチン周り（コンロ周りの油汚れ、壁への油はね）
・水まわり（洗面・浴室・トイレの換気不足による黒ずみ）
・窓まわり（結露跡、カビ、サッシ下）
・巾木（掃除機の当たり跡、擦れ）
・建具枠（出入りで触れやすい角、取っ手周辺）
このあたりは、部屋ごとに数枚ずつ追加しておくと「撮ってて良かった」となりやすいです。

写真撮影のコツとしては、同じ箇所を「引き」と「アップ」で1セットにすることです。アップ写真だけだと「どこの写真？」となりやすいので、位置関係が分かる引きの写真が効果的です。
そして「撮りすぎて見返せない･･･」となりそうなら、写真の最後に「部屋名のメモ（紙）」を撮っておく方法は本当におすすめです。たとえば「洋室1」「LDK」「洗面」など、紙に書いてスマホでパシャ。これだけで整理がぐっと楽になります。

ちなみに明るい時間帯に撮るのも重要です。暗い写真は汚れも傷も写りづらく、逆に立会い時に「写ってない＝無かった」みたいな誤解を招きやすいので、できれば日中に撮っておくと安心です。

A. 基本は「故意・過失による破損」として居住者様側の負担になりやすいです。

建具角の欠け、ドアの穴、枠の割れ、引き戸の面材の剥がれなどは、一般的に「通常損耗（経年劣化）」とは分けて考えられることが多いです。つまり、退去時の精算でオーナー様負担になりやすいジャンルです。

ただし、ここで大事なのは「すぐ交換」と決めつけないことです。欠けが小さい・表面だけの傷であれば、リペア（補修）で目立たなくできるケースもあります。逆に、
・ドアの芯まで割れている
・開閉に支障がある（擦る・閉まらない・ガタつく）
・表面材が大きく剥がれて下地が露出している
といった場合は、補修では強度や見た目の限界が出て、交換が必要になることもあります。

退去前にできることとしては、まず破損箇所の写真（アップと引き）を撮り、管理会社へ早めに相談することです。ここは先回りが効きます。立会い当日に初めて出すより、事前に共有しておく方が話がスムーズになりやすいです。

そして注意点がひとつ。焦ってDIY補修（市販のパテ・ペン・補修シールなど）をすると、色や艶、木目が合わずにかえって目立ってしまい、「補修跡の手直し」まで必要になって範囲が広がりやすいです。塗装の世界でも、下地処理が雑だと仕上げが難しくなるのと同じで、「手を入れるほど難しくなる」ことがあります。
もし迷う場合でしたら、「いったん現状のまま、写真＋相談」がいちばん確実です。 補修で済むのか？、交換なのか？、費用の考え方はどうなるのか。材料（記録）を揃えたうえで確認していけば、不要なトラブルはかなり減らせます。

A. 傷の深さと場所で変わります。部分補修（リペア）で済むこともありますが、広範囲だと張替えになってしまう場合もあります。

椅子の脚でできた凹み、物を落とした打痕、引きずった深い傷などは、居住者様の負担として扱われやすい傾向です。
ただし、床全体を張り替えずに目立つ場所でなければリペアで対応できることもあります。
一方で玄関～廊下など内見でよく目に入る場所や室内に傷が点在している場合は、補修跡が残りやすく、張替え判断になることもあります。

こういったトラブルになりづらくするには、「どこに・どれくらい・いつできたか」をしっかり整理して、写真と一緒に相談することをおすすめします。
特に室内の床部分は照明や日の光による反射で傷が強調されるため、明るい時間帯での撮影をおすすめします。

A. 多くの場合、借主負担ではなく「原因者（上階の入居者・設備不良なら貸主側）」や保険で処理されますので、まず「原因の分別」が最優先になります。

水漏れは、借主様の通常使用とは別次元で起きることが多いので、いきなり「退去時に借主負担」とはなりにくいケースです。
ポイントは、①どこから漏れたか（上階・共用配管・室内設備）②いつからか③漏水量（滴る／にじむ）を記録して、管理会社にすぐ共有することが重要です。
天井や壁のシミは見た目以上に、内部でボードがふやけたりカビが出たりするため、早い段階での対応によって原状回復の費用請求を減らすことができます。

借主様が気をつけたいのは、「放置して被害を広げない」こと。気付いていたのに連絡が遅れた場合は、善管注意義務の観点で不利になることがあります。
なお、オーナー様側は、復旧費用を「借主へ請求」する前に、火災保険（個人賠償・借家人賠償）や建物側保険の適用可能性を確認し、原因者の特定とセットで進めると揉めにくいです。

A. 借主様の取り扱いが原因（ホース未固定・詰まり放置など）なら原状回復の際、居住者様負担になるケースが多いです。
ただし「設備の劣化・部品の寿命」が原因ならオーナー様側の費用負担要素も出ます。

たとえば洗濯機ホースの接続不良、排水口の詰まり放置、浴槽・洗い場の水を長時間溢れさせた･･･などは、借主様の過失として請求されやすいです。
一方で、止水栓や給排水部品の劣化、排水管の不具合など「設備側の問題」が原因の場合は、オーナー様側の修繕領域が混ざることもあります。
ここも結論を急がず、発生状況（写真・動画）＋いつ気付いたか＋応急処置を揃えて管理会社に共有するのが一番安全です。

A.網入りガラス “熱割れ”した可能性があるので、借主負担と決めつけずに原因確認が必要です。ヒビの形・位置で見立てが変わります。

熱割れとは、日射や室内外の温度差でガラスに応力がかかり、ヒビが入る現象です。
ぶつけた場合は衝撃点が残ることが多い一方、熱割れは端部からスッと伸びるなど特徴が出ることがあります（※最終判断は専門確認が安心です）。
借主様は、まず「いつ気付いたか」「窓のどの位置か（端／中央）」「ヒビの写真（引き・アップ）」を残し、早めに管理会社へ連絡を。放置するとヒビが伸びて危険です。

貸主様側は、退去時精算で揉めないためにも、（1）衝撃痕の有無（2）ガラス種別（単板／複層）と設置状況（3）周辺環境（遮蔽物・フィルム・ブラインド）を確認し、必要ならガラス業者の所見を添えると説明が通りやすいです。

A. フィルム等で熱がこもり応力が上がる場合があり、借主側要因として見られることがあります。貼付の可否・禁止事項を契約や管理規約で確認し、状況説明を丁寧に。

フィルムや濃い色のシートは、日射条件によってガラスの温度差を大きくし、割れのリスクを上げることがあります。
そのため「貼ったこと」と「割れたこと」の因果が疑われる場合、借主負担として整理されやすくなることがあります。
ただし、貼付が許可されていたのか、貼り方やガラス種別はどうか、日射条件はどうか･･･で判断は変わります。
借主様は「許可の有無」「貼った時期」「ヒビの出方」を記録しましょう。

A. 生活の範囲のにおい（一般的な生活臭）はオーナー様負担になりやすい一方、強い臭い（喫煙・ペット・油の蓄積等）は借主である居住者様の負担として請求されることがあります。

においは目に見えない分、トラブルになりやすい代表例です。
ポイントは「通常の生活の範囲か」「通常を超える原因があるか」。
たとえば、一般的な料理や日常生活のにおいは通常損耗として、原状回復の際にオーナー様側のハウスクリーニングや内装更新の範囲に含まれやすいです。
一方で、喫煙のヤニ臭、ペット臭、長期蓄積した油臭、換気不足によるカビ臭などは、居住者様側の負担として扱われる可能性が上がります。

A. 備え付け（貸主設備）なら、機器の不具合は貸主側、ただしフィルター詰まり放置など借主側の管理不足が原因なら借主要素が出ます。

エアコンのドレン詰まりは「機器不良」だけでなく「フィルター清掃不足」でも起きます。
ですから、借主様は、異変に気付いた時点で連絡して、被害を広げないことが大切です。

A. 原状回復の際には、自然災害由来の変形・ひびは基本的に借主負担にはなりません。 ですから、まずは「発生日の特定」と「状況写真」で原因を管理会社やオーナー様と共有しましょう。

建物の動きで建具が当たる、ボードにひびが入るなどは、自然災害や建物挙動が原因のことがあります。
借主様は「いつから」「どの場所」「開閉に支障があるか」を写真・動画で残し、管理会社へ。
貸主様側は、原状回復修繕の必要性（安全・機能）を優先し、退去精算とは切り分けて考えるとトラブルになりにくいです。

大切なアパートやマンションをいつまでもきれいに、そして快適に過ごしてもらうためには、日々のちょっとした手入れと、定期的なメンテナンスがとても重要です。
小林塗装では、中古マンション内装の汚れや住まいの環境をしっかりと見極めたうえで、最適な塗装プランを提案しています。
見た目の美しさはもちろん、汚れにくさや耐久性にもこだわった品質本位のクリーニングや内装塗装を心がけています。

賃貸アパート・マンションの原状回復や費用に関する質問・相談はもちろん無料なので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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コラム筆者
小林塗装　店主　小林ゆず

小林塗装の店主・小林ゆずは、今回のコラム「賃貸アパート・マンションの原状回復費用｜よくある質問」の筆者であり、名古屋を中心に地域の住まいを塗り続けてきた職人です。
おかげさまで、これまで数多くの現場に携って、気がついたら30年以上、現場での経験が僕の教科書であり、失敗も成功もすべて糧として、培ってきた技術と知識を大切に育んできました。

当店のホームページで発信しているコラムは、そうした日々の積み重ねから生まれた「実践的なノウハウの宝」のようなものです。
専門的な内容を扱いながらも、初めて塗装を考えている方にもスッと心に入ってくるような言葉選びを心掛け、外壁・屋根・室内塗装まで、暮らしに寄り添う視点で情報をお届けしています。

塗装工事というのは、多くのお客様にとって「人生で何度も経験することではない」大きな決断のひとつだと思います。
だからこそ、「どんな塗料を選べば失敗しないのか？」「本当に今が塗り替えのタイミングなのか？」といった不安や疑問がつきものです。
そんなときに、少しでも心のモヤモヤを晴らし、安心してもらえるよう、専門家として知り得ることは惜しまず、できるだけ分かりやすくお伝えすることを大切にしています。

これからも、初めて塗装工事を検討される方はもちろん、「ちょっと気になることがある」「専門家に聞いてみたいけれど相談しづらい。･･･」という方にも、肩ひじ張らずに読んでもらえるような、お客様に寄り添うコラムを発信し続けていきたいと思っています。
住まいを大切に想う皆さまにとって、当店の情報が少しでもお役に立ち、安心や納得につながると幸いです。